Nuova agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di abitazione, per gli under 36, con ISEE non superiore a 40.000,00 euro.
Ambito temporale
L’agevolazione prevista ha campo di applicazione limitato nel tempo, in quanto, a norma dell’art. 64 co. 9 del DL 73/2021, trova applicazione agli atti stipulati dal 26.5.2021 (data di entrata in vigore del DL 73/2021 “Sostegni-bis”) al 30.6.2022.
Ambito oggettivo
L’ambito oggettivo della norma è definito dal tipo di atti cui il beneficio può essere applicato e dal tipo di immobili che ne possono essere oggetto.
In primo luogo, l’agevolazione riguarda solo gli atti a titolo oneroso.
Contratto preliminare
Come rilevato in dottrina, l’agevolazione non si estende al contratto preliminare per il quale, quindi, l’imposta di registro potrebbe restare dovuta in misura proporzionale (0,50% sulla caparra e 3% sugli acconti), anche se, di recente, la Corte di Cassazione (pur in relazione ad un contratto preliminare di cessione quote) ha affermato che la tassazione del preliminare non possa superare quella del definitivo, tenuto conto che la sequenza “preliminare-definitivo” configura un’unica manifestazione di capacità contributiva (Cass. 23.6.2021 n. 17904).
Immobile
Per quanto concerne l’oggetto dell’acquisto, deve trattarsi di “«prime case» di abitazione”, escluse quelle catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9, “come definite dalla Nota II-bis” all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.
Prima casa di abitazione
Come anticipato, l’art. 64 co. 6 del DL 73/2021 rinvia espressamente alla nota II-bis per la definizione delle “case di abitazione” che possono accedere al beneficio. Pertanto, con riferimento all’ambito oggettivo dell’agevolazione per i giovani, valgono le disposizioni recate dalla citata nota II-bis.
Osserva: Risultano escluse dal beneficio le cessioni di terreni, a meno che non si tratti di pertinenze dell’abitazione.
L’agevolazione dovrebbe trovare applicazione anche agli immobili in costruzione.
Pertinenze
Sebbene il legislatore non abbia espressamente citato le pertinenze tra i beni agevolabili, l’estensione del beneficio anche ad esse dovrebbe derivare:
– Dall’art. 23 co. 3 del DPR 131/86 a norma del quale le “pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate”;
– Dal rinvio alla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, contenuto nell’art. 64 co. 6 del DL 73/2021, che espressamente estende il beneficio prima casa alle pertinenze, limitandolo, peraltro, per le pertinenze accatastate come C/2, C/6 o C/7, ad una per ciascuna delle suddette categorie.
Abitazioni contigue
Il rinvio alla nota II-bis dovrebbe consentire di applicare l’agevolazione anche all’acquisto:
– Contemporaneo di due appartamenti contigui da accorpare in un’unica “prima casa”;
– Di una stanza o di un immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. “prima casa”. (Così la circ. Agenzia delle Entrate 38/2005, con riferimento all’agevolazione prima casa “generale” di cui alla nota II-bis).
Ambito soggettivo
Dal punto di vista soggettivo, il beneficio si applica limitatamente ai trasferimenti operati a favore di soggetti (persone fisiche esclusivamente) che soddisfino entrambe le seguenti condizioni:
– Non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato; – Hanno un indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000,00 euro annui; ove l’atto di acquisto sia stipulato da due soggetti infra trentaseienni con ISEE diverso, l’intero immobile possa accedere al beneficio se ognuno ha ISEE inferiore a 40.000,00 euro anche se nel complesso lo superano.
Atti soggetti ad IVA
Va rilevato che il requisito reddituale non è stato indicato tra le condizioni per l’accesso al beneficio in relazione all’IVA, dal co. 7 dell’art. 64 del DL 73/2021. La più parte dei commentatori hanno ritenuto che si tratti di una mera “svista” del legislatore, che, tuttavia, rischia di determinare una grave disparità di trattamento.
Condizioni prima casa
Le norme recate dall’art. 64 co. 6 – 7 del DL 73/2021, come illustrato nei precedenti paragrafi, prescrivono alcune condizioni particolari (età dell’acquirente e ISEE) per l’accesso al beneficio “prima casa” per i giovani.
Per poter accedere all’agevolazione qui in commento, l’acquirente, pertanto, dovrà, inoltre, essere in possesso di tutte le condizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 e rendere tutte le dichiarazioni agevolative richieste dalla nota. Si ricorda – brevemente – che per l’accesso al beneficio prima casa, a norma della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, allegata al DPR 131/86, è necessario che:
– L’immobile sia ubicato:
- Nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto);
- Se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
- Se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
- Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;
– Nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari:
- di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Questa ultima condizione, a partire dall’1.1.2016, può non essere soddisfatta al momento dell’atto, purché l’acquirente alieni la “vecchia” prima casa entro 1 anno dal “nuovo” acquisto agevolato (art. 1 co. 55 della L. 28.12.2015 n. 208).
Effetti dell’agevolazione
L’agevolazione si muove su più fronti, in quanto riguarda:
– Le imposte d’atto dovute sull’atto di trasferimento a titolo oneroso (imposta di registro, imposte ipotecaria e catastale), per le quali è prevista un’esenzione (art. 64 co. 6 del DL 73/2021);
– Gli atti imponibili ad IVA, per i quali, nel rispetto delle normativa comunitaria, è previsto un credito di imposta (art. 64 co. 7 del DL 73/2021);
– L’imposta sostitutiva sul finanziamento, per la quale è prevista l’esenzione (art. 64 co. 8 del DL 73/2021).
Esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale
In primo luogo, l’art. 64 co. 6 del DL 73/2021 prevede che, in presenza di tutti gli elementi e le condizioni sopra illustrate, l‘atto di acquisto a titolo oneroso vada esente:
– Dall’imposta di registro;
– Dalle imposte ipotecaria e catastale.
Prezzo valore
La dottrina notarile ha rilevato che, nonostante l’atto, in presenza delle condizioni agevolative enunciate dall’art. 64 co. 6 del DL 73/2021, risulti esente dall’imposta di registro, potrebbe essere utile richiedere ugualmente l’agevolazione del prezzo valore (in presenza delle condizioni previste dall’art. 1 co. 497 della L. 266/2005).
Applicazione generalizzata dell’esenzione
In virtù della generica formulazione dell’art. 64 co. 6 del DL 73/2021, l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale da esso prevista sembra potersi applicare a prescindere dal regime di alternatività IVA-registro.
Credito d’imposta per gli atti imponibili ad iva
In seconda battuta, l’art. 64 co. 7 del DL 73/2021 dispone che, ove l’atto di acquisto di cui al co. 6 risulti imponibile ad IVA, agli acquirenti infra-trentaseienni spetti “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”.
Utilizzo del credito
Tale credito di imposta può essere utilizzato:
– In decrescimento dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
– Diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
– In compensazione in F24 ai sensi del DLgs. 241/97.
In nessun caso il credito può essere rimborsato.
Esenzione per gli atti di finanziamento
L’art. 64 co. 8 del DL 73/2021 prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti di cui all’art. 18 del DPR 601/7353 (ordinariamente prevista nella misura dello 0,25%), per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo a condizione che:
– Sussistano le condizioni e i requisiti di cui al co. 6 (condizioni di “prima casa”, 36 anni non compiuti e ISEE annuo non superiore a 40.000,00 euro);
– La sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.
Decadenza
A norma dell’art. 64 co. 10 del DL 73/2021, in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni previste dall’art. 64 co. 6 del DL 73/2021, o di decadenza da dette agevolazioni, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le disposizioni previste dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, in materia di decadenza dalle agevolazioni prima casa, e dall’art. 20 del DPR 601/73, in tema di imposta sostitutiva mutui.
Sanzioni per la decadenza
Si ricorda, che, a norma della nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, il verificarsi della decadenza dall’agevolazione “prima casa” goduta in relazione ad un determinato acquisto immobiliare determina:
– Per gli atti soggetti ad imposta di registro, l’obbligo di corrispondere l’imposta in misura ordinaria, una sanzione nella misura del 30% dell’imposta non pagata e gli interessi di mora sulla differenza tra l’imposta versata alla registrazione dell’atto e quella effettivamente dovuta;
– Per l’IVA, l’obbligo di corrispondere la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché la sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima e gli interessi di mora.
Conseguenze differenziate
La dottrina ha ritenuto che, per effetto del coordinamento tra la disciplina recata dall’art. 64 co. 6 – 10 del DL 73/2021 e delle norme in tema decadenza dalle agevolazioni prima casa, scaturiscano conseguenze differenti a seconda che vengano a mancare le condizioni:
– Di “prima casa” di cui alla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86;
– Previste dall’art. 64 co. 6 per l’accesso all’agevolazione prima casa da parte dei giovani under 36.
Mancanza delle condizioni di prima casa
Si ritiene che, ove l’atto di trasferimento a titolo oneroso (a favore di un soggetto di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000,00 euro) fosse privo delle condizioni di cui alla citata nota II-bis o si verificassero le ipotesi di decadenza ivi previste, l’imposta di registro risulterebbe dovuta nella misura ordinaria del 9%.
Mancanza della condizione reddituale o di età
Invece, ove, pur in presenza delle condizioni di “prima casa” individuate dalla nota II-bis allegata al DPR 131/86, non fossero sussistenti le condizioni (di età e di reddito) richieste dall’art. 64 co. 6 del DL 73/2021, l’imposta di registro potrebbe trovare applicazione nella misura del 2%.
